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住まい・インテリア

2016年7月 6日 (水)

積水ハウスとセキスイハイムは別会社

六月にセキスイハイムの蓮田工場を見学させてもらつた。改築の豫定がある訣ではないが知人が興味のある人を募つて見学させてくれた。

私はこの会社をテレビ、ラヂオでCMをしてゐる積水ハウスの一事業部だと思つてゐた。ところが違つた。

積水ハウスは、昭和35年に母体である積水化学工業から分社された。昭和45年に株式公開し現在は積水化学の連結決算対象ではない。
「積和のMAST」の看板で賃貸不動産の仲介をしてゐる会社の元が積水ハウスだ。

一方セキスイハイムは積水化学工業本体が行ふ住宅事業のブランドである。子会社は全て「セキスイハイム」の名が付いてゐるやうだ。
阿部ちやんが出てゐるテレビCMの会社である。

このやうに別個の会社にも拘らず、私はセキスイハイムを積水ハウスの個人住宅ブランドだと思つてゐた。なかなか区別の付く人はゐないやうに思ふ。

さてセキスイハイムの特徴は、工場で80%方組立が終つたものを現地に搬入して組み上げる工法を取つてゐることだ。

軽量鉄骨の柱と梁で作つた箱で強度を確保してゐる。そのため柱の数が少なくて済み、強度確保に壁も要らない。ユニットの最大寸法はトラックに載る寸法とのこと。

問題は搬入ができるかであり、都市部の道が狭いところでは困難らしい。組み上げのためにクレーン車も必要になる。だから都区内での売上は多くないとのことだ。

あとモデルルームを見たが一部屋の大きさが在来工法のものと異なるやうだ。家具の配置などはよく考へないとうまく行かないかも知れない。これはユニット寸法から来る制約だらう。

また選択できる仕様の幅が少ないと聞いた。セキスイハイムのデザイナーとセンスが異なる人は気に入るものができないかも知れない。仕様の幅が狭いのは安価に供給するためだとか見学中に聞こえてきた。

プレハブ住宅も各社ごとに特徴があるやうだが、セキスイハイムの場合ここまで工場で組立を済ませてゐるとは知らなかつた。これなら現地作業者の技能のばらつきが問題になりにくく、一定の品質が確保できる。それがセキスイハイムの特長であらう。

2015年9月30日 (水)

引き払つたアパート その後

昨年十一月に引き払つたアパートだが今年の七月下旬にやつと店子がついた。

空室日数は約250日。私の要望を受け入れてゐたら得られた筈の家賃収入は50万円余りとなった。
家主、管理会社は私の退去後にいくつか設備の更新を行つてゐる。
  • クッションフロアの貼り替へ
  • エアコンの設置
  • 洗面台の更新
大体30万円程度の支出と推測する。
家主は30万円の現金支出をし、家賃収入を50万失つたのだ。
さて管理会社は私の退去後に次の条件で募集をしてゐた。
  • 賃料(管理費) 6.7万円(3,000円)
  • 敷 6.7万円/礼 無
  • 保証会社による保証の取り付け必須
私に提示した金額より高い。
しかし三月になり管理会社は大幅な値引を始めた。
  • 賃料(管理費) 6万円(3,000円)
なんと私が要望した金額で募集を始めたのである。募集開始から三ヶ月が経過した時点で考へ直したのであらう。しかし店子がつくまで更に五ヶ月の期間が必要だつたのだ。
こんなことなら初めから私の要望を受け入れてゐれば良かつたのだ。

管理会社と家主が私の要望額を妥当と認めたことは満足してゐる。

この八月に他の部屋が空室になつた。
この部屋は隣接する戸建て住宅との距離が離れるので日照は私の部屋よりずつといい。
この物件の募集価格も
  • 賃料(管理費) 6万円(3,000円)
であつた。

私の見積は評価されてゐるやうである。
こんなことなら私の要望を受け入れてゐれば良かつたのに。
この勝負は私の勝ち。

2015年9月 7日 (月)

賃貸アパートの値引交渉

昨年11月にそれまで住んでゐたアパートを引き払つた。
その際アパートの家主に管理会社を通じて値引交渉を行つた。
しかし家主が応じたのは要求額の半分未満だつたため近所の家賃の安いアパートに転居を実行した。

 家賃交渉の背景

この物件に入居したのは2009年の3月であつた。選考時にダイワハウスの同じモデルで間取りも同じ物件がありそれと比較してゐた。
比較物件はこの物件より五年前にできたものであるが価格水準は同等であつた。但比較物件は空室が二階であるのに対し、この物件は一階であつた。

この物件 比較物件
一階 二階
家賃 75000 78000 共益費込み
値引後 72000

H27.9.8 価格誤記修正

 比較物件は昨年の時点で一階と二階で3000円の価格差が付けられてゐた。
そのことから2009年段階で比較物件に一階の空き部屋があれば75000円の家賃であると推測した。つまり同じ価格水準で募集してゐた訣である。

話を進めると3000円値引して72000円でよいと言つてきたのでこの物件に決定した。

2014年夏の価格

比較物件は部屋が埋まらないためか値引がなされてゐた。その金額は六年前と比べて何と10000円引きであつた。

比較物件
一階 二階
家賃 65000 68000 共益費込み

同等物件の価格がこれだけ下がつてゐるのだからこの物件も値引してほしいと思つたのだ。
交渉資料として、当時の比較物件とこの物件の
募集広告、現在の比較物件の募集広告とそれより更に安い物件の広告を添付した。

この物件の欠点

比較物件のガス供給は京葉ガスであり都市ガスである。つまりプロパンガスより月平均2000円ほど安い。これは以前の記事に書いた通りである。記事の内容を分かり易くして添付資料とした。

あと日照が悪くなつたこと。2011年にベランダ正面に戸建て住宅ができた。そのため秋から春まで日照時間が短くなつてしまつた。この日照時間の月次変化を表にしてそれを交渉資料として添付した。
比較物件に日照の問題はない。

要望価格

家主への要望金額は共益費込みで63000円とした。
これは比較物件の価格に、プロパンガス代の差額2000円を含めて合はせる趣旨である。
管理会社はプロパンガス分の値引要求を、プロパンガスであるのを承知して入居をしたはずだから正当ではないと言つた。私は新規に入居を検討する場合はガス代も含めて費用を考へるのが当然だと言ひ返しておいた。

 交渉結果

管理会社を経由して家主に判断を求めた。
結果は、翌年三月の更新で68000円にするとのことだつた。要望値引金額9000円に対して4000円の値引をするとのことで要求の半分に満たなかつた。それに値引開始の時期も即時ではない。三月は半年先である。

その時点で空いてゐる物件の募集広告を二件も添付し、家主に危機感を持たせるやうにしたが決断できなかつたやうだ。

これで転居を決定した。

この物件は私の入居前に一年以上空室だつた様子である。
部屋が埋まらないのが家主にとつて最も困ることである。私が退去した後に長期間空室で無収入になる可能性と、値引きするのとどちらが良いかの判断である。

家主は短期間で店子がつく可能性に賭けたやうである。

2014年10月14日 (火)

プロパンガスと都市ガスの料金比較例

賃貸住宅は店子の都合だけでガスの種類を変更することが難しい。ガス種別の選択は出来ず物件と事実上一体である。 

さてプロパンガスと都市ガスでどの程度の支払額に差があるか検討してみた。プロパンガス料金は私が居住する集合住宅のものである。

 比較条件  

プロパンガス会社 かもめガス(株)(京葉ガスのグループ会社)
都市ガス会社 京葉瓦斯(株)
料金比較の年月 H26年7月

 H26年7月度の料金  

  かもめガス 京葉ガス 京葉ガス20m^3超
基本料金(税込) 1944 800.28 1139.65
1m^3当り単価(税込) 480 178.67 161.7

 京葉ガスは20m^3を境に料金が変る。

 都市ガスはプロパンガスより発熱量が少ない。つまり湯を沸かすにもプロパンガスより多い容積のガスが必要になる。この熱量比を2.23とした。
プロパンガスの使用量を10m^3として料金を計算したのが次の表である。京葉ガスは20m^3を超えた料金で計算した。
  

かもめガス価格 都市ガス相当量(m^3) 京葉ガス価格
¥6,744 22.3 ¥4,746

 

次のグラフはプロパンガスの使用量を元に1m^3から15m^3まで計算した料金である。
使ふほど都市ガスとの料金差が広がる。プロパンガス使用量10m^3の場合、都市ガスより2000円高い料金となつてゐる。

Gas_cmpr

 

ガスの使用量は家庭によつて異なるが目安として「平成18年度プロパンガス消費実態調査」の「都道府県別1世帯当り家庭用プロパンガス月平均使用量」の「東京」の消費量「10.3m^3」から10m^3とした。 

一般的には私の住居のプロパンガス料金は都市ガスより2000円高いとことになる。 

以上からガス以外の条件が同等の賃貸物件であつても、プロパンガスの高い分を考慮しなければ採算計算に狂いが生じる。プロパンガス料金は相対取引で決まるので物件毎に異なる。入居前にプロパンガス料金を確認する必要があるだらう。 

それが面倒な客はプロパンガス物件を候補から除外することになる。プロパンガス物件の人気がないのはかやうな理由であらう。
プロパンガス物件の家主がガス料金を豫め表示してくれれば採算計算がし易くなり良いことである。

2014年10月13日 (月)

ハウスメイトパートナーズの混乱事例

ハウスメイトパートナーズとはハウスメイトグループの賃貸物件管理会社である。

この西船橋支店が管理をする駐車場を借りてゐた。ここには事実のみを記すことにする。 

  • 駐車場敷金5000円余りの返金に振込手数料を徴収された。その振込手数料は432円であつた。 
  • 過去に同じ駐車場を複数枠借りたことがあり、その時敷金返還の振込手数料はハウスメイトパートナーズが負担し敷金は全額返金された。
    つまり以前は敷金返還の振込手数料を振込側が持つと言ふ常識的な運用がなされてゐた。 
  • 二年前契約書の体裁変更があり表書きの注記として敷金返還の振込手数料を借主負担とする一文がさりげなく追記されてゐた。 
  • 解約明細には「その他入金額」として900円少々の金額が預り金として計上されてゐた。割り算をすると四月以降の増税分の累計額とわかつた。それも返金された。因みに三月に増税分を転嫁する旨通知書を送つてきてゐた。 

ハウスメイトパートナーズは、インターネットバンキングなどで個人でも振込手数料を安く済ませられる昨今にしては比較的高額の振込手数料を徴収してゐる。しかし増税分の返金があつたため期待以上の返金額になつた。そこで苦情の申入れはしないことにした。 

だがハウスメイトパートナーズの運用は混乱してゐることが窺はれる。

2011年10月23日 (日)

プログラムタイマー附きスイッチを使ってみた

 松下電工(パナソニック電工)が販売してゐる「あけたらタイマ」(WTC5331WK)を取り付けてみた。
Img_1192_1
 スイッチを入れる時刻と切る時刻を24時間に一つづつ設定できるタイマーである。例へば18時に入れて23時に切るやうにである。
 この器具の取付に三つ困ったことがあった。

1.電線穴が二つしかない。
 このタイマーはSPSTスイッチをタイマー駆動するものだ。そして電線穴が二つしかない。
 SPSTスイッチはスイッチの両端に二つづつ電線穴があるのが普通でそれを電線の分岐に利用してゐることが多い。当家でもここを使って電線の分岐を行ってゐた。
 そこで急遽ホームセンターに行って3極の差込式電線コネクタとφ1.6の電線を買ってきた。

2.タイマー部分の体積が大きい
 差込式電線コネクタと折り曲げた電線で嵩が大きくなったのでボックスに収めるのに一苦労。

3.制御する電灯のスイッチを使ふとタイマーが初期化
 タイマーの電源は負荷を通じて取ってゐる。電灯内のスイッチを使って電灯をオフにすると配線がそこで切れてしまひタイマーに電力が供給されなくなる。これは原理的で避けられない現象だ。
 誤って電灯のスイッチを使ふとその度に現在時刻の設定をやり直す。但しタイマー動作時刻は不揮発性メモリーにあるらしく消えない。
 同梱されてゐる説明書の「使用上の注意」に書いてあった。しかしカタログには出てゐない。書き方もわかりにくい。

    白熱電球や電球型蛍光灯などがランプ切れした場合、液晶表示や動作表示ランプが消えます。ランプを交換すると初期画面状態になりますので、再度現在時刻を設定してご使用ください。また、停電復帰時、照明器具内蔵のスイッチによる消灯操作をした後などの場合、初期画面状態になることがあります。再度現在時刻を設定してご使用ください。
 この注意書きはカタログに載せておくべきだらう。重要だ。

 防犯に役立つ器具だが使ひ勝手に癖がある。

2010年9月26日 (日)

コーナンの30W蛍光灯用点灯管

 30Wの蛍光灯用に買ったコーナンブランドの点灯管。2個入で68円と安い。しかし四ヶ月で2個とも故障した。品質は悪い。

 コーナン ライフレックス(Lifelex) 点灯管30W用2個セット
点灯管画像はコーナンwebからのリンク。

 今年4/25に購入し装着。一ヶ月程度で蛍光灯が点灯しなくなった。二つ入なのでもう一つに交換したところまた二ヶ月程度で蛍光灯が点灯しなくなった。
 故障状態はバイメタルがくっついてゐること。全く点灯管の用をなさなくなった。最近は手動で点灯してゐたが、背が低い女の人には真似できないね。すぐに交換だね。
 安物買ひの銭失ひ。今度は松下の点灯管に交換した。こちらも2個入で126円(IY堂)と高くはない。

 作りも簡単になってゐる。グロー管と外側の電極はハンダで接続せず、樹脂ケースで電極に押しつける形式である。

 こんな短期間で故障するグロー管は初めてだ。グロー管の寿命は蛍光灯よりも長いと思ってゐるから。実際その蛍光灯は十年使ってゐるが点灯管を交換したのは一度ぐらいだ。同じ蛍光灯の40W管の点灯管は一度も交換してゐない。

2006年6月18日 (日)

流しに熱湯

流しに熱湯を大量に流して喝を入れる。
そんなことをしたら配管が傷む。
熱湯を流しに捨てるときには水でうめながら流すか、少量ずつ流さないといけない。
配管が熱により傷む可能性があるから。